不動産売却時の処理

このページの目的：土地・建物を売却したときの仕訳と、売却損益・消費税の扱いを理解する。

このページは事務所の「土地建物売却仕訳」メモをもとにしています。迷ったら担当者に確認してください。

基本

• 借方：現金・預金／支払手数料（抵当権抹消登記手数料、不動産仲介会社への手数料）／固定資産売却損
• 貸方：土地・建物（期首帳簿価額）／固定資産売却益
• 代金は 手付金 と 残金 に分かれる。手付金は 前受金。残金決済時に土地・建物を引き渡す。

固定資産税の精算金（中古）

固定資産税は 1月1日時点の所有者 に賦課され、4月から納税が始まる。中古の売買では、引渡日以後の分を買主が負担するかたちで月割り精算する。売主側では、この精算金は 固定資産売却益に算入する。

仲介手数料

不動産仲介会社への手数料は 支払手数料 で処理する。

土地と建物の按分

一括売却で契約書に内訳がない場合は、取得時と同じ考え方で按分する。

1. 契約書に土地・建物の価額の記載がある → その価額。
2. 記載がない場合
   • 建物の消費税額の記載がある → 消費税額から建物価額を逆算し、残額を土地。
   • 消費税額の記載もない → 固定資産税評価額の比で按分。

消費税の区分

• 土地は非課税売上（コード 3）
• 建物は課税売上（コード 1）

（数字は当事務所の消費税区分コード。詳細は所内で確認。）

具体例

（帳簿価額：土地 8,000,000／建物 2,000,000、合計 12,000,000 で売却、仲介料 400,000）
借方 普通預金    11,600,000 / 貸方 土地           8,000,000
借方 支払手数料     400,000  / 貸方 建物           2,000,000
                             / 貸方 固定資産売却益 2,000,000
※土地部分は非課税売上（3）、建物部分は課税売上（1）

チェックポイント

• 手付金を「前受金」で処理し、残金決済時に振り替えたか
• 売却した土地・建物の帳簿価額（期首簿価）を落としたか
• 中古売却の固定資産税精算金を売却益に算入したか
• 土地は非課税売上、建物は課税売上で区分したか
• 抵当権抹消の登記手数料・仲介手数料を支払手数料で計上したか

よくあるミス

• 売却した資産の帳簿価額を落とし忘れる（貸借対照表に資産が残る）
• 建物の売却を非課税にしてしまう（建物は課税売上）
• 固定資産税の精算金を売却益に含めず、雑収入などで処理する

関連ページ

• 不動産取得時の処理
• 土地と建物の消費税
• 固定資産（決算）