不動産取得時の処理

このページの目的：土地・建物を取得したときの仕訳と、取得価額に含める費用の区分を理解する。

このページは事務所の「土地建物購入仕訳」メモをもとにしています。制度改正や個別事情で変わる部分があるため、迷ったら確認してください。

基本

• 主な借方科目：土地／建物／租税公課（登録免許税）／支払手数料（または雑費：司法書士の登記手数料）。
• 貸方は 現金・預金。借入で購入した場合は、別途 銀行借入金 が発生する。
• 売買代金は 手付金 と 残金 に分かれる。手付金は 前払金（または仮払金）で処理し、残金決済時に振り替える。

取得価額に含めるもの

項目	取扱い
不動産仲介会社への仲介手数料	取得価額に算入
固定資産税の精算金（中古の場合）	取得価額に算入
登録免許税・司法書士報酬	租税公課・支払手数料として費用処理（取得価額に算入しないことができる。要確認）

固定資産税の精算金

固定資産税は 1月1日時点の所有者 に賦課され、4月から納税が始まる。中古の売買では、引渡日以後の分を買主が負担するかたちで 売主・買主が月割りで精算する。この精算金は税金そのものではなく売買代金の一部とされ、取得価額に算入する。 新築の場合、購入時点では固定資産税はかからない。

土地と建物の按分

一括で購入し、契約書に土地・建物それぞれの価額が書かれていない場合は、次の順で判断する。

1. 契約書に土地・建物の価額の記載がある → その価額による。
2. 記載がない場合
   • 建物部分の消費税額の記載がある → 消費税額から建物の税抜価額を逆算し、残額を土地とする。
   • 建物部分の消費税額の記載もない → 固定資産税評価額の比で土地と建物に按分する。

消費税の区分

• 土地は非課税仕入
• 建物は課税仕入
  • 課税区分コード：居住用は 6／事務所・店舗用は 7（当事務所の入力コード。詳細は所内で確認）

具体例

（手付金を支払ったとき）
借方 前払金     1,000,000 / 貸方 普通預金    1,000,000

（残金決済・銀行借入で購入、建物は事務所用）
借方 土地      20,000,000 / 貸方 前払金      1,000,000
借方 建物      10,000,000 / 貸方 銀行借入金 30,000,000
借方 租税公課     400,000   （登録免許税）
借方 支払手数料   600,000   （司法書士報酬・仲介手数料 等）
※建物は課税仕入（7）、土地は非課税仕入

チェックポイント

• 手付金を「前払金」で処理し、残金決済時に振り替えたか
• 仲介手数料・固定資産税精算金（中古）を取得価額に算入したか
• 土地・建物の按分方法（契約書記載 → 建物の消費税額 → 固定資産税評価額）を正しい順で判断したか
• 土地は非課税仕入、建物は課税仕入（居住用6／事業用7）で入力したか
• 借入購入の場合、銀行借入金を別に計上したか

よくあるミス

• 土地・建物を分けず、一括で「建物」または「土地」に計上する
• 建物の消費税区分を土地と同じ非課税にしてしまう
• 中古取得の固定資産税精算金を、租税公課（費用）で処理してしまう

関連ページ

• 不動産売却時の処理
• 土地と建物の消費税
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